Regula de bază este scurtă: proprietarul suportă costurile mari și pe cele impuse de lege, iar chiriașul suportă folosința curentă a locuinței. Proprietarul (numit în Codul civil locator, adică cel care dă bunul în chirie) răspunde de reparațiile structurale, de fondurile asociației și de impozitele pe venit și pe clădire. Chiriașul (locatarul, cel care ia bunul în chirie) plătește chiria, utilitățile, întreținerea lunară și micile reparații din folosința zilnică.
Legea fixează un set de reguli implicite, dar multe dintre ele pot fi mutate de la o parte la alta prin contract. De aici vin cele mai multe neînțelegeri, mai ales la costurile pe care nimeni nu le lămurește clar: taxa de salubrizare, verificarea instalației de gaze și diferența dintre fondul de rulment și fondul de reparații. Mai jos ai fiecare cost cu plătitorul implicit, temeiul legal și ce poate schimba contractul, plus cifrele fiscale valabile în 2026.
Cine ce plătește: lista completă proprietar vs. chiriaș
Aceasta este imaginea completă. Fiecare rând are plătitorul implicit din lege și, unde e cazul, ce poate muta contractul.
Chiria: chiriașul, la termenul din contract. Contractul stabilește suma, scadența și moneda.
Garanția (depozitul): chiriașul o depune la început; proprietarul o restituie la final dacă nu există daune sau chirii neplatite. Este garanție, nu arvună, iar diferența contează legal.
Utilitățile (curent, gaz, apă, canalizare, internet): chiriașul, ca și consum din folosința curentă. Contractul poate include unele dintre ele în chirie.
Întreținerea curentă lunară la asociație: chiriașul, fiind cost de folosință.
Reparațiile capitale (structurale): proprietarul, conform art. 1788 alin. (1) din Codul civil.
Reparațiile locative (mici, din uzul zilnic): chiriașul, conform art. 1788 alin. (2) și art. 1802.
Fondul de rulment al asociației: proprietarul, conform Legii 196/2018. Se poate transfera chiriașului doar dacă scrie explicit în contract.
Fondul de reparații al asociației: proprietarul, separat de fondul de rulment. La fel, se mută pe chiriaș numai prin contract.
Taxa de salubrizare (gunoiul): de regulă chiriașul, ca și cost de folosință, dar nu există o regulă națională unică; depinde de regulamentul local și de contract.
Verificarea și revizia instalației de gaze: nefixată de o lege unică; ține de siguranța instalației (interesul proprietarului) și se stabilește prin contract.
Impozitul pe venitul din chirii: proprietarul, la ANAF.
Impozitul pe clădire: proprietarul, la Direcția de Impozite și Taxe Locale, nu la ANAF.
Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD): proprietarul, ca titular al imobilului.
Ce plătește proprietarul
Proprietarul are două categorii de sarcini: obligațiile de bază față de chiriaș, fixate de Codul civil, și cheltuielile mari pe care legea le pune tot în sarcina lui.
Obligațiile de bază ale proprietarului
Conform art. 1786 din Codul civil, proprietarul trebuie să predea locuința chiriașului, să o mențină în stare corespunzătoare folosinței pe toată durata contractului și să asigure folosința liniștită și utilă a bunului. Tot pe el cad garanția contra viciilor (defecte care împiedică folosirea normală a locuinței) și garanția contra evicțiunii (tulburarea dreptului chiriașului de către proprietar sau de un terț). Pe scurt, proprietarul răspunde ca locuința să fie locuibilă și ca chiriașul să o poată folosi fără piedici pe care le-ar fi putut evita.
Cheltuielile mari care rămân la proprietar
Dincolo de obligațiile de mai sus, tot proprietarul suportă costurile grele:
Reparațiile capitale și structurale: acoperiș, țevi principale, pereți de rezistență, centrala termică ca element al locuinței.
Fondul de rulment și fondul de reparații la asociația de proprietari, tratate pe larg mai jos.
Impozitul pe venitul din chirii și impozitul pe clădire, detaliate în secțiunea fiscală.
Chiriașul nu contribuie la niciunul dintre acestea decât dacă o clauză din contract prevede altfel, iar la impozite transferul nu este posibil: rămân ale proprietarului.
Asigurarea locuinței: PAD și asigurarea facultativă
Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD), impusă de lege împotriva riscurilor de cutremur, inundații și alunecări de teren, revine proprietarului, ca titular al imobilului. Peste ea poate adăuga o asigurare facultativă a locuinței sau una de răspundere. Chiriașul își poate asigura separat bunurile proprii din locuință, dar aceasta este o alegere a lui, nu o obligație.
Ce plătește chiriașul
Chiriașul acoperă tot ce ține de folosința curentă a locuinței: chiria, garanția, utilitățile, întreținerea lunară și micile reparații de zi cu zi. La toate acestea se adaugă obligația de a folosi locuința cu grijă.
Chiria și garanția
Chiriașul plătește chiria la termenul stabilit în contract, în suma și moneda convenite (art. 1796 din Codul civil). La început depune de obicei o garanție, adică un depozit, cel mai frecvent echivalentul unei chirii, pe care proprietarul îl păstrează ca acoperire pentru eventuale daune sau chirii neplatite și îl restituie la final dacă nu există astfel de sume. Garanția nu este arvună: arvuna se pierde sau se dublează la neexecutarea contractului, în timp ce garanția se restituie dacă locuința este predată în regulă. Confuzia dintre cele două termene creează dispute reale, așa că merită scrisă clar în contract natura sumei.
Utilitățile și întreținerea curentă
Utilitățile de consum sunt în sarcina chiriașului, pentru că țin de folosința lui zilnică:
Curent electric
Gaz
Apă și canalizare
Internet și cablu
La acestea se adaugă întreținerea curentă lunară de la asociația de proprietari, care acoperă consumurile comune și mentenanța blocului. Unele utilități pot fi incluse în chirie prin contract; altfel, chiriașul le plătește pe consum.
Reparațiile locative și folosirea prudentă a locuinței
Chiriașul suportă reparațiile mici care apar din folosința obișnuită: schimbat un bec, înlocuit o garnitură la robinet, mici lucrări de întreținere. Peste aceste reparații, art. 1799 din Codul civil îi cere să folosească bunul cu prudența și diligența unui bun proprietar și să îl restituie la final în starea în care l-a primit, mai puțin uzura firească. Cu alte cuvinte, chiriașul răspunde de degradările provocate prin neglijență, dar nu de îmbătrânirea normală a locuinței.
Cine plătește reparațiile: capitale vs. locative
Regula pe scurt: reparațiile capitale revin proprietarului, reparațiile locative revin chiriașului, iar linia dintre ele o trasează art. 1788 din Codul civil. Contractul poate ajusta aceste reguli, dar în lipsa unei clauze contrare se aplică împărțirea din lege.
Ce sunt reparațiile capitale și de ce revin proprietarului
Reparațiile capitale sunt lucrările la structura și instalațiile de bază ale locuinței, cele care țin de rezistența și funcționarea imobilului. Conform art. 1788 alin. (1), proprietarul este obligat să efectueze toate reparațiile necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare pe toată durata contractului. Intră aici acoperișul, țevile principale, instalația electrică de bază, pereții de rezistență și centrala termică privită ca element al locuinței. Sunt costuri care țin locuința locuibilă, așa că legea le lasă proprietarului. Textul integral al articolelor poate fi verificat pe portalul oficial al legislației, legislatie.just.ro.
Ce sunt reparațiile locative și de ce revin chiriașului
Reparațiile locative sunt cele mici, a căror nevoie apare din folosința obișnuită a locuinței, și cad în sarcina chiriașului conform art. 1788 alin. (2) și art. 1802. Exemple tipice: un bec ars, o garnitură uzată la robinet, o clanță slăbită, mici lucrări de întreținere curentă. Logica este simetrică celei de la reparațiile capitale: cine folosește zilnic bunul suportă micile reparații pe care le generează folosirea lui.
Uzura normală: ce nu se impută chiriașului
Uzura normală este deteriorarea firească a locuinței din folosirea obișnuită, iar chiriașul nu răspunde pentru ea. Conform art. 1822 din Codul civil, chiriașul răspunde numai pentru degradările produse din culpa sa, inclusiv cele cauzate de persoanele din familia sa sau de sublocatari, nu și pentru schimbările venite din trecerea timpului și utilizarea normală. Vopseaua tocită după ani de locuit, parchetul purtat prin mers sau balamalele slăbite de uz intră la uzură normală; o gaură în perete, o ușă spartă sau o pată provocată prin neglijență intră la culpă. Distincția aceasta decide majoritatea disputelor pe garanție la finalul contractului.
Reparații urgente și reducerea chiriei pe durata lucrărilor
Când proprietarul, deși anunțat, nu face o reparație care îi revine, chiriașul o poate efectua el și îi poate cere proprietarului rambursarea cheltuielilor plus dobânda, conform art. 1788 alin. (3). În situații de urgență chiriașul poate începe lucrarea și îl poate înștiința pe proprietar după aceea, dobânda curgând de la data înștiințării, potrivit alin. (4). Separat, dacă locuința are nevoie de reparații mari care nu pot fi amânate și care îl privează pe chiriaș de folosirea unei părți din ea, chiriașul are dreptul la o reducere a chiriei pe durata lucrărilor, proporțional cu lipsa de folosință, conform art. 1803. Dacă stricăciunea vine dintr-un caz de forță majoră sau caz fortuit (un eveniment neprevăzut și de neînlăturat, cum ar fi o inundație sau un cutremur), niciuna dintre părți nu răspunde pentru ea față de cealaltă, conform art. 1351 din Codul civil, iar refacerea structurii rămâne în sarcina proprietarului ca reparație a bunului.
Ce se plătește la asociația de proprietari
La asociație apar trei plăți diferite, iar confuzia dintre ele produce multe dispute. Cheia: întreținerea curentă este a chiriașului, dar fondul de rulment și fondul de reparații rămân, legal, obligații ale proprietarului.
Întreținerea curentă, fondul de rulment și fondul de reparații
Cele trei nu sunt același lucru și nu cad pe aceeași persoană:
Întreținerea curentă: cheltuielile lunare de consum și mentenanță a blocului (apă comună, curent pe scări, salubrizare, administrare). Fiind cost de folosință, revine chiriașului.
Fondul de rulment: o sumă de rezervă a asociației pentru plăți curente, cerută de regulă la valoarea unei întrețineri medii. Revine proprietarului.
Fondul de reparații: fondul anual al asociației pentru lucrări la părțile comune (fațadă, acoperiș, lift, instalații comune). Revine tot proprietarului.
Diferența practică: chiriașul acoperă consumul lunar, proprietarul acoperă rezervele și lucrările la structura comună a blocului.
Cine datorează legal fondul de rulment și fondul de reparații
Legal, fondul de rulment și fondul de reparații sunt obligații ale proprietarului. Legea 196/2018 privind asociațiile de proprietari le stabilește în sarcina proprietarului de apartament, nu a chiriașului, pentru că sunt legate de calitatea de coproprietar al părților comune. Ele se pot transfera chiriașului doar printr-o clauză explicită în contractul de închiriere; fără o astfel de clauză, asociația le cere proprietarului, iar între proprietar și chiriaș nu operează niciun transfer automat.
Ce se întâmplă la neplata fondului
Față de asociație răspunde proprietarul, ca membru al asociației. La neplata cotelor, asociația poate calcula penalități conform hotărârii adunării generale și Legii 196/2018 și poate acționa în instanță pentru recuperarea sumelor, cu ipotecă legală asupra apartamentului pentru datoriile la întreținere. Dacă prin contract plata a fost pusă pe chiriaș, iar acesta nu achită, proprietarul rămâne cel obligat față de asociație și își recuperează suma de la chiriaș pe baza contractului.
Cine plătește taxa de salubrizare și gunoiul
Răspuns pe scurt: de regulă chiriașul, ca și cost de folosință, dar nu există o regulă națională unică. Taxa se stabilește la nivel local, iar contractul poate muta plata de la o parte la alta.
Regula implicită și de ce depinde de contract
Taxa de salubrizare acoperă colectarea și tratarea gunoiului, serviciu reglementat prin Legea 101/2006, și este, în esență, un cost legat de folosința locuinței, deci cade în mod firesc pe cel care locuiește acolo, adică pe chiriaș. Nu există însă o lege națională care să numească un plătitor unic pentru toate situațiile. Modul de facturare diferă: în unele localități taxa este inclusă în întreținerea de la asociație, în altele se plătește separat, pe gospodărie sau pe număr de persoane. Din acest motiv, cea mai sigură soluție este o clauză clară în contract care să spună cine plătește salubrizarea și cum.
Situația locală: Cluj-Napoca și Florești
Taxa de salubrizare se stabilește prin hotărâre a consiliului local, așa că valoarea și modul de plată diferă de la o localitate la alta, inclusiv între Cluj-Napoca și comuna Florești. Înainte de a semna, verifică regulamentul local de salubrizare al primăriei și clauza din contract. Pentru Cluj-Napoca informațiile oficiale sunt pe primariaclujnapoca.ro, iar pentru Florești pe floresticluj.ro.
Cine plătește verificarea instalației de gaze
Răspuns pe scurt: nu este fixat de o lege unică. Verificarea și revizia periodică a instalației țin de siguranța instalației, în interesul proprietarului ca titular al bunului, iar cine comandă și cine plătește se stabilește prin contract.
Siguranța instalației vs. folosința curentă
Verificarea tehnică periodică și revizia instalației de gaze sunt operațiuni de siguranță reglementate de normele tehnice ANRE, obligatorii pentru menținerea în funcțiune a instalației și legate de integritatea imobilului, deci apropiate de interesul proprietarului ca deținător al bunului. Folosința curentă (consumul de gaz de zi cu zi) rămâne a chiriașului. Distincția aceasta explică de ce plata verificării nu are un răspuns unic: ea nu este un simplu consum, ci o obligație tehnică asupra instalației.
Ce se trece în contract despre revizii
Pentru că legea nu numește un plătitor unic, cine comandă verificarea și cine o plătește se stabilesc cel mai bine printr-o clauză în contract. O formulare clară, care spune cine programează revizia periodică cerută de normele ANRE și pe seama cui rămâne costul, evită disputele și lasă în urmă o instalație verificată.
Ce impozite plătește proprietarul pentru chirie (2026)
Din chirie, proprietarul are de plătit impozitul pe venit la ANAF și, peste anumite praguri, CASS. Separat, ca deținător al imobilului, plătește impozitul pe clădire la administrația locală. Cifrele de mai jos sunt valabile pentru anul 2026; verifică valorile actualizate pe anaf.ro înainte de declarare.
Impozitul pe venitul din chirii în 2026
În 2026, impozitul pe venitul din chirii este de 10% aplicat la venitul net. Venitul net se obține scăzând automat din venitul brut o cotă forfetară de 20% (un procent fix dedus fără documente justificative), deci impozitul se calculează pe 80% din chiria încasată. Efectiv, sarcina fiscală ajunge la aproximativ 8% din chiria brută. La o chirie brută anuală de 24.000 lei, de exemplu, venitul net este 19.200 lei, iar impozitul de 10% înseamnă 1.920 lei pe an. Randamentul net depinde însă și de cât de bine alegi locuința pe care o dai în chirie, nu doar de fiscalitate.
Când se datorează CASS
Peste impozit, proprietarul datorează contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) de 10% dacă venitul net anual din chirii depășește anumite praguri, raportate la salariul minim brut. Pentru 2026, cu salariul minim de 4.050 lei valabil la 1 ianuarie 2026, pragurile și sumele sunt:
Sub 6 salarii minime (24.300 lei): fără CASS.
Între 6 și 12 salarii minime (24.300 lei până la 48.600 lei): CASS de 2.430 lei (10% din 6 salarii minime).
Între 12 și 24 de salarii minime (48.600 lei până la 97.200 lei): CASS de 4.860 lei (10% din 12 salarii minime).
Peste 24 de salarii minime (97.200 lei): CASS de 9.720 lei (10% din 24 de salarii minime).
Aceste praguri în lei rămân valabile pentru tot venitul din 2026, chiar dacă salariul minim crește în cursul anului.
Impozitul pe clădire se achită la DITL, nu la ANAF
Impozitul pe clădire și pe teren este distinct de impozitul pe venitul din chirii și se achită la Direcția de Impozite și Taxe Locale (DITL) a primăriei, nu la ANAF. Este o obligație anuală a proprietarului, legată de deținerea imobilului, și nu are legătură cu faptul că locuința este sau nu închiriată. Cele două se declară și se plătesc la instituții diferite: venitul la ANAF, clădirea la administrația locală.
Plătește chiriașul impozit pe clădire?
Nu. Impozitul pe clădire este al proprietarului, ca deținător al imobilului, și nu se transferă chiriașului. Chiriașul plătește chiria, utilitățile și costurile de folosință, dar nu impozitele pe proprietate.
Contractul de închiriere și declararea la ANAF
Trei pași contează aici: ce trebuie să conțină contractul, înregistrarea lui la ANAF în 30 de zile și declararea venitului prin Declarația unică. Un contract scris și înregistrat protejează ambele părți.
Ce trebuie să conțină contractul de locațiune
Contractul de locațiune (denumirea din Codul civil pentru contractul de închiriere) ar trebui să cuprindă părțile, bunul închiriat, chiria, durata, garanția și repartizarea cheltuielilor între proprietar și chiriaș. Deși închirierea poate fi și verbală, forma scrisă este recomandată pentru că oferă dovada folosinței și a condițiilor convenite, iar Legea 114/1996 a locuinței tratează contractul scris ca bază a raportului dintre părți. Tot în contract se trec și clauzele care mută costurile discutate mai sus (salubrizare, revizie gaze, fonduri), acolo unde părțile vor altfel decât regula implicită.
Înregistrarea la ANAF: formular C168 în 30 de zile
Contractul de închiriere încheiat de o persoană fizică se înregistrează la ANAF prin formularul C168, în cel mult 30 de zile de la încheiere. Înregistrarea se poate face online, prin Spațiul Privat Virtual, sau la ghișeul administrației fiscale. Același termen de 30 de zile se aplică și modificărilor sau încetării contractului. Înregistrarea nu este opțională: este o obligație a proprietarului care obține venit din chirie.
Declararea venitului: Declarația unică (formular 212)
Venitul din chirii se declară de către proprietar prin Declarația unică (formularul 212), depusă online la ANAF. Termenul anual este 25 mai a anului următor celui în care s-a obținut venitul: pentru veniturile din 2025, termenul a fost 25 mai 2026, iar pentru veniturile din 2026 termenul este 25 mai 2027. Tot prin Declarația unică se stabilesc și impozitul de 10% și, dacă e cazul, CASS.
Ce se întâmplă dacă stai în chirie fără contract
Fără un contract scris, ambele părți pierd protecție, în moduri diferite. Chiriașul rămâne fără dovada folosinței și fără acoperire pe garanție, iar proprietarul se expune la controale ANAF și pierde un titlu clar pentru evacuare.
Riscurile pentru chiriaș
Fără contract, chiriașul rămâne descoperit pe mai multe planuri:
Fără dovada folosinței: este greu de arătat că ai dreptul să locuiești acolo și în ce condiții.
Expunere la evacuare rapidă: fără un titlu clar, poziția chiriașului este slabă în fața cererii de eliberare a locuinței.
Fără protecție pe garanție: suma depusă la început nu are un cadru scris care să oblige la restituire.
Riscurile pentru proprietar
Lipsa contractului îl afectează și pe proprietar:
Expunere fiscală: venitul nedeclarat din chirie atrage impozit, dobânzi și penalități din partea ANAF dacă este descoperit.
Recuperare dificilă: fără contract, chiria neplatită și eventualele daune sunt greu de recuperat, pentru că lipsește proba obligațiilor asumate.
Fără titlu pentru evacuare: procedura legală de eliberare a locuinței pornește mult mai greu în lipsa unui contract.
Cum se încheie contractul: preaviz, denunțare, evacuare
Un contract se poate încheia prin denunțare cu preaviz, prin reziliere pentru neplată sau prin evacuare pe cale legală. Fiecare are regulile ei, iar detaliile exacte se verifică pe legislatie.just.ro.
Denunțarea unilaterală și preavizul
La o închiriere pe durată nedeterminată, oricare parte poate denunța contractul printr-o notificare, cu respectarea termenului de preaviz, conform art. 1816 din Codul civil. Articolul nu fixează un număr universal de zile: preavizul este cel stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanțe, iar notificarea făcută fără respectarea termenului produce efecte abia la împlinirea acestuia. De aceea nu există un preaviz unic valabil pentru toate contractele; termenul concret se citește din contract și din durata acestuia (art. 1816 pentru durata nedeterminată, art. 1825 pentru închirierea locuințelor pe durată determinată). Reține deci scadența preavizului din propriul contract, nu o cifră generală auzită.
Rezilierea pentru neplată și evacuarea
Când chiriașul nu plătește chiria, proprietarul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare și, mai departe, evacuarea. Evacuarea se face pe cale legală, cu titlu executoriu: fie pe baza unui contract înregistrat, care conform art. 1798 din Codul civil are valoare de titlu executoriu pentru plata chiriei, fie printr-o hotărâre judecătorească, pusă în executare prin executor judecătoresc. Proprietarul nu poate elibera locuința prin forță proprie (schimbarea yalei, scoaterea lucrurilor), pentru că aceasta l-ar expune la răspundere.
Protecția în sezonul rece
Există o protecție reală în sezonul rece: conform art. 896 din Codul de procedură civilă, nicio evacuare din imobile cu destinația de locuință nu se poate face între 1 decembrie și 1 martie, dacă cel evacuat nu are unde locui. Regula are excepții: evacuarea poate continua și în această perioadă când persoana ocupă locuința abuziv, fără niciun titlu, când a fost evacuată pentru că pune în pericol conviețuirea sau când tulbură grav liniștea publică. Protecția privește locuințele; imobilele cu altă destinație nu intră sub această regulă.
Concluzie
Împărțirea implicită este simplă: proprietarul suportă costurile mari și legale (reparații capitale, fonduri, impozite, PAD), iar chiriașul suportă folosința curentă (chirie, utilități, întreținere, mici reparații). Legea fixează aceste reguli, dar contractul le poate ajusta la costurile discutabile, de la salubrizare la revizia gazelor. Înainte de a semna, compară locuințele disponibile în Cluj și verifică fiecare clauză de cost. Un contract scris, înregistrat la ANAF și cu repartizarea clară a cheltuielilor este cea mai bună protecție pentru ambele părți.
