Cum funcționează creditul ipotecar: dobândă, condiții, acte și pașii până la aprobare

Creditul ipotecar este un împrumut pe termen lung, de regulă pe cel mult 30 de ani, pe care îl iei de la bancă pentru a cumpăra o locuință și care este garantat chiar cu locuința respectivă. Banca îți dă banii, iar tu înscrii o ipotecă în cartea funciară, care îi dă dreptul să vândă imobilul dacă nu mai plătești ratele.

Patru cifre îți spun dacă te încadrezi, înainte să citești mai departe. Avansul minim este 15% pentru creditele în lei și 20% pentru cele în euro, prag stabilit de fiecare bancă, nu de lege. Gradul de îndatorare este plafonat la 40%, sau 45% dacă este prima ta locuință. De la depunerea dosarului până la virarea banilor trec în mod realist între 30 și 60 de zile. IRCC, indicele după care se mișcă dobânzile variabile, este 5,56% în trimestrul al treilea din 2026.

Paginile băncilor se opresc înainte de trei lucruri: costurile totale în lei, durata fiecărei etape în zile și ce se întâmplă dacă nu mai poți plăti ratele. Pe acestea le găsești mai jos.

Ce înseamnă credit ipotecar și cum funcționează?

Un credit ipotecar funcționează în trei mișcări: banca îți împrumută o sumă, tu semnezi la notarul public un contract de credit și unul de ipotecă, iar ipoteca se înscrie în cartea funciară a locuinței. Ipoteca este garanția reală înscrisă în cartea funciară care dă băncii dreptul de a vinde locuința dacă nu îți plătești ratele, iar cartea funciară este registrul public în care sunt trecute proprietatea, ipotecile și orice alte sarcini asupra unui imobil.

Din momentul semnării plătești o rată lunară până la finalul perioadei de creditare, care merge până la 30 de ani. Durata nu se alege liber: limita reală o dă vârsta pe care o vei avea la ultima rată.

Ipoteca rămâne înscrisă în cartea funciară și după ce achiți ultima rată. Nu dispare automat, trebuie radiată, iar pașii îi găsești în secțiunea despre ce urmează după credit.

Credit ipotecar sau credit imobiliar: care e diferența?

Diferența tehnică este garanția. La creditul ipotecar, garanția poate fi orice imobil aflat în proprietatea ta, inclusiv unul pe care îl deții deja. La creditul imobiliar, garanția este chiar locuința pe care o cumperi cu banii împrumutați.

În practică, băncile folosesc cele două denumiri aproape interschimbabil în ofertele lor. Dacă le confunzi, dosarul tău nu se schimbă cu nimic. Compară ofertele după dobândă, avans și comisioane; denumirea produsului îți spune puțin.

Ce condiții trebuie să îndeplinești pentru un credit ipotecar?

Băncile se uită la cinci lucruri: venit, vechime în muncă, vârstă, istoric de plată și tipul veniturilor. Una singură vine din lege: gradul de îndatorare, plafonat prin Regulamentul BNR nr. 6/2018. Restul sunt politici interne, așa că un refuz la o bancă nu înseamnă unul peste tot.

Ce salariu îți trebuie și cum se calculează gradul de îndatorare?

Nu există un salariu minim scris în lege, ci un plafon: gradul de îndatorare, cât din venitul tău net lunar poate merge către rate, e limitat la 40%, sau 45% pentru prima locuință (Regulamentul BNR nr. 6/2018, art. 19). La creditele în valută neacoperită de venituri în aceeași monedă, plafoanele scad la 20% și 25%.

La un venit net de 7.000 de lei și prima locuință, rata maximă e 3.150 de lei, din care se scad ratele existente și limita cardului de credit, chiar nefolosită. Dacă venitul nu ajunge, banca acceptă un codebitor: o persoană care răspunde împreună cu tine, cu veniturile adăugate la ale tale.

Până la ce vârstă poți lua credit ipotecar?

Minimul e 18 ani. Plafonul se aplică la vârsta de la ultima rată, nu la depunerea dosarului: majoritatea băncilor cer creditul achitat până la 65 sau 70 de ani, iar Raiffeisen Bank lucrează cu 63. De aici perioadele mai scurte după 45 de ani. Pensionarii cu venituri stabile pot lua credit, dar pe termene scurte.

Ce vechime în muncă cer băncile?

Cerința ține de politica băncii, nu de lege. BCR cere 3 luni la angajatorul actual și 12 luni vechime totală, sau 6 luni pentru clienții noi. Raiffeisen Bank cere 3 luni.  Sub prag la o bancă, verifică alta înainte să amâni cumpărarea.

Cum îți influențează istoricul de la Biroul de Credite aprobarea?

Biroul de Credite păstrează istoricul tău de plată 4 ani, iar Centrala Riscului de Credit înregistrează expunerile de peste circa 20.000 de lei. Banca citește întârzierile trecute ca pe o probabilitate; după 4 ani ele ies din raport. Pentru salariați, mai multe bănci acceptă acordul de interogare ANAF în locul adeverinței de venit.

Condiții pentru PFA și pentru cei cu venituri din străinătate

PFA și profesiile liberale au nevoie de istoric: 12 luni la Banca Transilvania, First Bank și Libra, 24 de luni la BRD și CEC Bank. Din venitul net declarat banca ia în calcul 60% până la 85%, iar datoriile la ANAF blochează dosarul.

Pentru veniturile din străinătate, vechimea minimă e de la 12 luni (Banca Transilvania, Raiffeisen Bank, ING) la 24 (BCR, BRD), iar avansul urcă la 20 până la 25% în afara UE. Actele străine cer traducere legalizată și apostilă.

Cât avans îți trebuie la un credit ipotecar și când se plătește?

Avansul minim este 15% din prețul locuinței pentru creditele în lei și 20% pentru cele în euro. Cifrele nu vin dintr-un regulament, ci din politica fiecărei bănci, așa că se pot schimba fără nicio modificare legislativă. Avansul este suma pe care o plătești din banii tăi, restul fiind acoperit de bancă, și se exprimă ca procent din prețul locuinței. Cu cât pui mai mult, cu atât dobânda oferită scade, pentru că scade și riscul băncii.

Ce avans minim cer băncile în lei și în euro?

Banca Transilvania publică plafoanele din care rezultă aceste procente: finanțează până la 85% din valoarea locuinței pentru creditele în lei și până la 80% pentru cele în euro. Procentul se numește LTV, Loan to Value, adică partea din valoarea locuinței pe care banca acceptă să o finanțeze. Diferența până la 100% este avansul tău. Pragul mai mare la euro ține de riscul valutar: dacă leul se depreciază, rata în euro crește fără ca venitul tău să crească.

Când se plătește avansul și cui îl dai?

Banii nu pleacă toți odată și nu pleacă spre bancă. La semnarea antecontractului, adică promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la notar înainte de contractul final, prin care vânzătorul se obligă să îți vândă locuința, dai vânzătorului o parte din avans, stabilită prin negociere. Restul avansului îl plătești tot vânzătorului, în ziua semnării contractului de vânzare-cumpărare. Banca virează partea ei direct în contul vânzătorului, la 1 până la 3 zile lucrătoare după semnare. Sumele și termenele se scriu în antecontract și sunt greu de schimbat după, motiv pentru care merită să ai pe cineva lângă tine la acea semnătură.

Dobândă fixă sau variabilă la creditul ipotecar

Alegerea dintre dobândă fixă și variabilă este un schimb: plătești mai mult acum ca să știi exact cât plătești în anii următori, sau plătești mai puțin acum și accepți că rata se poate mișca. În 2026, dobânzile fixe pentru perioada inițială sunt între 4,55% și 5,25%, iar după expirarea ei rata trece pe IRCC plus o marjă fixă a băncii de 2,0 până la 2,3 puncte procentuale (date din iunie 2026, de reverificat înainte de semnare).

Ce înseamnă dobânda fixă:

• Procentul este scris în contract pentru o perioadă determinată, de regulă 3, 5 sau 10 ani.
• Rata rămâne aceeași în toată perioada fixă, oricât ar urca IRCC.
• La expirarea perioadei fixe, creditul trece automat pe dobândă variabilă.
• Se potrivește bugetelor care nu absorb o creștere de rată.

Ce înseamnă dobânda variabilă:

• Rata este IRCC plus marja fixă a băncii, între 2,0 și 2,3 puncte procentuale.
• Se recalculează trimestrial, odată cu noua valoare a IRCC, fără renegociere.
• Marja rămâne aceeași pe toată durata creditului; doar indicele se mișcă.
• Se potrivește celor care rambursează anticipat sau vând în câțiva ani, pentru că nu plătesc comision de rambursare.

Cât costă în total un credit ipotecar: notar, taxe și comisioane?

Peste avans și rată, mai sunt costuri plătite o singură dată, la semnare, unele cerute de lege, altele de bancă. Sumele notariale sunt minime obligatorii, nu prețuri fixe, iar TVA se adaugă peste ele.

• Onorariul notarial pentru contractul de vânzare: de la 6.405 lei plus 0,6% din ce depășește 600.001 lei, adică 7.005 lei plus TVA la un act de 700.000. Obligatoriu prin lege, OMJ nr. 177/C/2024.
• Onorariul pentru contractul de ipotecă, separat de primul: 1.209 lei plus 0,19% din ce depășește 200.001, la garanții între 200.001 și 500.000 de lei. Obligatoriu prin lege, același ordin.
• Intabularea, la ANCPI: 0,15% din valoarea actului, minimum 60 de lei. Obligatorie prin lege.
• Înscrierea ipotecii, tot la ANCPI: 100 de lei per imobil plus 0,1% din suma garantată. Obligatorie prin lege.
• Raportul de evaluare îl plătești tu unui evaluator autorizat ANEVAR: 300 la 600 de lei apartamentul, 500 la 1.000 casa. Cerut de bancă.
• PAD costă 130 de lei pe an pentru tip A, la 100.000 de lei sumă asigurată, prin PAID. Obligatorie prin Legea nr. 260/2008.
• Asigurarea de viață variază după vârstă și sumă. O cere banca, nu legea.
• Comisionul de analiză, la bancă: 0 până la circa 900 de lei, frecvent zero în campanii, negociabil.

La un apartament de două camere din Cluj-Napoca, cu act de 700.000 de lei și credit de 595.000 de lei, ai de plătit 7.005 lei onorariul notarial de vânzare, 1.050 de lei intabularea și 695 de lei înscrierea ipotecii. Peste ele se adaugă TVA la ambele onorarii notariale și onorariul separat pentru contractul de ipotecă, a cărui grilă pentru garanții de peste 500.000 de lei nu apare în normele publicate, deci îl ceri notarului înainte de semnare. Cu raportul de evaluare și PAD din lista de mai sus, ajungi la peste 9.000 de lei fără TVA și fără onorariul de ipotecă, așa că bugetul real pe care îl pregătești este mai mare. Surse: normele UNNPR și tarifele ANCPI. PAD este Polița de Asigurare împotriva Dezastrelor, pentru cutremur, alunecări de teren și inundații.

Cât costă notarul: onorariul de vânzare și cel de ipotecă?

La notar plătești două onorarii, pentru vânzare-cumpărare și pentru ipotecă, fiecare cu propria grilă. Grila notarială e studiul de piață publicat anual de Camera Notarilor Publici, cu valoarea minimă la care se calculează taxele. Impozitul pe transferul proprietății, 3% dacă vânzătorul a deținut imobilul cel mult 3 ani și 1% dacă l-a deținut mai mult, se aplică la valoarea mai mare dintre act și grilă (art. 111 Cod fiscal). Îl datorează vânzătorul, dar intră în negocierea prețului.

Ce acte îți trebuie pentru un credit ipotecar?

Dosarul are trei categorii: acte despre tine, acte despre venit și acte despre imobil. Cea mai frecventă cauză de întârziere evitabilă este un extras de carte funciară expirat, pentru că banca îl acceptă doar dacă nu e mai vechi de 30 de zile.

Despre tine ai nevoie de cartea de identitate în termen și, dacă e cazul, de certificatul de căsătorie.

Despre venit, dosarul cere una dintre următoarele:

• Adeverința de venit de la angajator, cu valabilitatea cerută de banca respectivă.
• Acordul de interogare ANAF, pe care îl semnezi la bancă și acoperă dosarul curent.
• Declarația Unică D212 pe ultimul an fiscal, dacă ești PFA.

Despre imobil, vânzătorul sau tu procurați:

• Extrasul de carte funciară de informare de la OCPI, valabil 30 de zile.
• Documentația cadastrală întocmită de un expert autorizat, valabilă cât timp imobilul nu se modifică.
• Certificatul de performanță energetică de la un auditor atestat; termenul de valabilitate îl confirmă auditorul.
• Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la notar, cu termenul scris în act.
• Raportul de evaluare de la un evaluator autorizat ANEVAR, cu valabilitatea cerută de bancă.

Adeverința de venit sau acordul de interogare ANAF

Pentru salariați, adeverința de venit nu mai este obligatorie la toate băncile. Cu un acord de interogare ANAF semnat, banca îți verifică veniturile direct în baza de date a fiscului și analizează dosarul fără documente de la angajator. Excepția este creșterea recentă de venit: dacă încasezi acum cu peste 20% mai mult decât în anul fiscal anterior, banca cere și documente justificative, pentru că baza ANAF reflectă anul trecut. Acordul se practică bancă cu bancă, nu peste tot.

Cum se obține un credit ipotecar, pas cu pas?

Drumul de la prima discuție cu banca până la virarea banilor are șase etape, iar fiecare se închide cu un document pe care îl primești sau îl semnezi. Ordinea este aceeași la orice bancă, așa că poți urmări unde te afli după ultimul document semnat.

• Discuți cu banca despre venitul tău și primești preaprobarea, documentul cu care pleci mai departe la vizionări.
• Alegi locuința și negociezi prețul, de regulă prin agenția imobiliară, iar înțelegerea cu vânzătorul se semnează ca antecontract.
• Depui dosarul la bancă, cu actele tale de venit și cu documentele locuinței, obținute de la vânzător sau de la agenție.
• Un evaluator agreat de bancă vede locuința și întocmește raportul de evaluare, care stabilește valoarea luată în calcul.
• Banca dă aprobarea finală și semnezi contractul de credit, cu dobânda și suma finale.
• La notarul public semnezi contractul de ipotecă și contractul de vânzare-cumpărare, apoi se face intabularea, adică înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, prin care devii proprietar în evidențele oficiale. Banca virează banii vânzătorului, iar tu primești scadențarul.

Ce este preaprobarea și cât timp e valabilă?

Preaprobarea este acordul de principiu prin care banca îți confirmă suma maximă pe care ți-o poate împrumuta, înainte să alegi locuința. Valabilitatea diferă: 60 de zile la BCR și ING, 45 de zile la Raiffeisen Bank și Banca Transilvania, iar ghidurile bancare indică un interval de 30 până la 90 de zile între bănci. Cu ea știi bugetul înainte de prima vizionare. O vei găsi numită și aprobare prealabilă sau pre-aprobare.

Cât durează aprobarea unui credit ipotecar?

De la depunerea dosarului până la banii intrați în cont trec, în mod realist, 30 până la 60 de zile. Media este de 3 până la 6 săptămâni și urcă la 8 până la 12 săptămâni când în dosar apar erori care se puteau evita. Circulă și o estimare de 1 până la 2 săptămâni, optimistă, care presupune un dosar complet din prima și un vânzător cu actele în regulă. Fiecare etapă are propriul termen, iar băncile nu merg în același ritm.

• Decizia de preaprobare vine în 24 până la 48 de ore la ING, așa că bugetul îl ai stabilit în prima săptămână.
• Raportul de evaluare a locuinței se întocmește în aproximativ 2 zile lucrătoare, după ce evaluatorul reușește să intre în apartament.
• Analiza juridică a actelor imobilului cere tot aproximativ 2 zile lucrătoare.
• Decizia finală a băncii se dă în 5 până la 10 zile lucrătoare la BCR și BRD.
• Aceeași decizie finală durează 10 până la 15 zile lucrătoare la CEC Bank și Banca Transilvania, deci alegerea băncii poate adăuga o săptămână.
• Banii se virează în 1 până la 3 zile lucrătoare după semnarea contractului de credit.

Diferența dintre 30 și 60 de zile o fac de obicei actele: un dosar incomplet, un document expirat sau o carte funciară care trebuie actualizată de vânzător trimit dosarul înapoi la tine și prelungesc analiza. Cere lista completă de acte la prima discuție cu banca și verifică extrasul de carte funciară înainte de antecontract.

Ce faci dacă evaluarea ANEVAR e sub prețul cerut?

Banca împrumută raportat la cea mai mică dintre două valori: prețul negociat și valoarea stabilită în raportul de evaluare. Dacă evaluarea iese sub prețul cerut de vânzător, diferența o acoperi tu, din bani proprii, peste avansul pregătit deja. Aici se rup cele mai multe tranzacții, de obicei cu antecontractul semnat și cu termenul care curge.

Ai trei variante:

1. Crești avansul cu suma care lipsește, dacă ai rezerva necesară.
2. Renegociezi prețul cu vânzătorul și pui raportul de evaluare pe masă ca argument scris.
3. Ceri o a doua evaluare, la un evaluator autorizat ales de tine.

Ultima variantă e cea pe care aproape nimeni nu o folosește: conform OUG nr. 52/2016, alegerea evaluatorului îți aparține ție, iar banca nu ți-l poate impune.

Cum se face evaluarea ANEVAR și cine o plătește?

Evaluarea ANEVAR este raportul întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR care stabilește valoarea de piață a locuinței pentru bancă. O plătești tu, cumpărătorul, iar raportul e gata în aproximativ 2 zile lucrătoare. Costul diferă de la o sursă la alta: o pagină BCR indică 300 până la 600 de lei pentru apartament și 500 până la 1.000 de lei pentru casă, iar o a doua pagină a aceleiași bănci indică 600 până la 1.000 de lei. Cere băncii tariful exact înainte să plătești.

Noua Casă și alte alternative la creditul ipotecar

Noua Casă continuă în 2026 cu un plafon de garantare de 500 de milioane de lei, aprobat prin hotărâre de guvern pe 4 mai 2026. Din 2009 s-au acordat peste 334.000 de garanții, de aproximativ 31,72 miliarde de lei. Pe lângă programul de stat, unele bănci au și un credit ipotecar verde, condiționat de performanța energetică a locuinței.

Ce faci dacă nu te încadrezi: codebitor sau termen mai lung?

Un codebitor aduce venitul lui în calcul și îți crește suma aprobată, dar răspunde alături de tine pentru toate ratele. Prelungirea perioadei, până la maximum 30 de ani, îți scade rata lunară și îți urcă suma totală plătită, pentru că plătești dobândă mai mulți ani. Un avans mai mare scade suma împrumutată și gradul de îndatorare, dar îți golește rezerva. Iar Noua Casă cere doar 5% avans sub 70.000 de euro.

Ce se întâmplă dacă nu mai poți plăti ratele la creditul ipotecar?

La 60 de zile de restanțe consecutive, creditorul trebuie să îți propună în scris soluții de plată adaptate situației tale (OUG nr. 52/2016, art. 50). După 90 de zile poate declara creditul scadent anticipat, cu penalități de maximum 2 puncte procentuale peste dobânda contractuală. Executarea silită începe cel mai devreme după alte 3 luni, termen pe care poți cere să fie scurtat; pe durata ei nu curge dobândă (art. 55).

Executarea silită (Codul de procedură civilă, art. 812 la 864) înseamnă cerere de la creditor, încuviințare de la judecătorie, somație cu 15 zile de plată, evaluare, publicație de vânzare cu minimum 20 de zile înainte, licitație. A doua licitație pornește de la 75% din valoarea evaluată, iar până la adjudecare poți opri totul plătind integral datoria.

Puțini ajung aici: rata creditelor ipotecare neperformante ale populației era 1,5% în septembrie 2025 (BNR, Raport asupra stabilității financiare, decembrie 2025). Dacă prețul de la licitație nu acoperă datoria, diferența rămâne valoare reziduală, iar creditorul poate continua prin poprire sau asupra celorlalte bunuri și venituri ale tale (Decizia CCR nr. 432/2021).

Restructurarea creditului: ce poate cere clientul de la bancă

OUG nr. 15/2024 (Monitorul Oficial nr. 188 din 7 martie 2024) a introdus art. 84 indice 2 în OUG nr. 50/2010 și a modificat OUG nr. 52/2016. Poți cere refinanțare totală sau parțială, prelungirea duratei, schimbarea tipului de credit, amânarea totală sau parțială a ratelor, modificarea dobânzii, o perioadă de grație, rambursări parțiale, conversia valutară, iertarea parțială de datorie sau consolidarea datoriilor. Banca trebuie să aibă proceduri și să analizeze măsuri rezonabile, nu să îți aprobe cererea; bonitatea o evaluează tot ea.

Darea în plată: condiții și plafonul de 250.000 de euro

Darea în plată este permisă de Legea nr. 77/2016, art. 4, doar dacă sunt îndeplinite patru condiții deodată. La acordare, creditul nu depășea echivalentul în lei a 250.000 de euro, calculat la cursul BNR din ziua contractului. Creditul a fost luat pentru o locuință (cumpărare, construire, extindere, modernizare, preluare) sau este garantat cu una. Tu ai calitatea de consumator. Ultima condiție este să nu ai condamnări definitive pentru infracțiuni legate de credite. Legea nr. 52/2020 a adăugat praguri de impreviziune: curs crescut cu peste 52,6% față de data contractului și menținut 6 luni, sau rată lunară mai mare cu peste 50% din cauza dobânzii variabile.

Nu sunt drepturi automate: din Decizia CCR nr. 623/2016 impreviziunea se verifică în instanță, iar adaptarea contractului produce efecte doar pentru viitor, nu asupra ratelor plătite; Decizia CCR nr. 432/2021 a eliminat prezumția automată pentru debitorii aflați deja în executare. Notificarea se trimite prin notar public, avocat sau executor judecătoresc, cu două date propuse băncii, prima la minimum 30 de zile de la comunicare. Banca are 10 zile să conteste, executarea se suspendă, iar la final datoria se stinge integral: principal, dobânzi, penalități.

Ce urmează după ce ai luat creditul ipotecar?

Contractul semnat nu îngheață nimic. Poți plăti mai repede, poți vinde apartamentul cu creditul activ pe el și, după ultima rată, mai ai un pas de făcut.

Rambursarea anticipată: ce comisioane se aplică

La un credit cu dobândă variabilă, banca nu are voie să îți perceapă niciun comision de rambursare anticipată, indiferent de sumă. În perioada de dobândă fixă există un plafon: 1% din suma rambursată dacă până la scadența finală au rămas mai mult de 12 luni și 0,5% dacă a rămas un an sau mai puțin, potrivit BCR. După plată, banca îți recalculează scadențarul. Câștigul e cel mai mare la începutul creditului, când dobânda ocupă cea mai mare parte din rată.

După cât timp poți vinde un apartament cu credit ipotecar?

Nu există o perioadă minimă de deținere la un credit ipotecar standard. Poți pune apartamentul pe piață și la șase luni după ce l-ai cumpărat. Constrângerea vine din altă parte: ai nevoie de acordul scris al băncii, care indică suma necesară pentru stingerea creditului și contul în care se virează banii. Băncile eliberează acest acord de regulă în 3 până la 7 zile lucrătoare, potrivit publicațiilor de profil. Singura excepție o dau programele Noua Casă și Prima Casă, cu restricția de 5 ani despre care am scris mai devreme.

Radierea ipotecii după ce achiți integral creditul

Ultima rată nu șterge ipoteca. Ea rămâne înscrisă până când ceri radierea ipotecii, adică ștergerea ei din cartea funciară după ce ai achitat integral creditul. Banca emite o declarație notarială de stingere a creditului și un acord de radiere, pe care notarul le depune la OCPI, oficiul teritorial al ANCPI. Procesarea durează 2 până la 4 zile lucrătoare. Costurile publicate diferă de la o sursă la alta, undeva între 150 și 700 lei la notar, plus 75 până la 100 lei la OCPI.

Trei lucruri de făcut înainte să depui dosarul:

• Verifică-ți gradul de îndatorare la venitul pe care îl încasezi acum, nu la cel estimat.
• Cere preaprobarea înainte să începi vizionările.
• Calculează costurile unice înainte de a semna antecontractul.

Dobânzile și indicii din acest articol au fost verificați ultima dată pe 3 august 2026 și sunt revizuiți trimestrial, odată cu recalcularea IRCC. Investa Imobiliare participă la antecontracte și la semnăturile finale la notar, în Cluj-Napoca.