Ghidul cumpărătorului: ce verifici înainte să semnezi contractul

• raportul de evaluare
• avizul băncii asupra imobilului
• un termen mai lung în antecontract, fiindcă analiza durează

Vânzătorii care au mai vândut știu asta și cer uneori un avans mai mare de la cumpărătorii cu finanțare.

Stabilește care dintre cele două variante te descrie înainte de a face oferta, pentru că termenul din antecontract se negociază o singură dată. Cum funcționează creditul ipotecar explică partea de dobânzi, DAE și grad de îndatorare.

2.3 Costurile pe care nu le vezi în anunț

Prețul din anunț nu include costurile tranzacției. Ele se plătesc separat, în lei, în zilele din jurul semnării, și intră în bugetul tău alături de avans.

Categoriile sunt: onorariul notarial și TVA-ul aferent, tariful de intabulare încasat de ANCPI, raportul de evaluare dacă iei credit, comisionul de acordare perceput de bancă și polițele de asigurare cerute de creditor. 

Sumele diferă în funcție de prețul imobilului, de notar și de bancă, iar unele se plătesc în avans, înainte de ziua semnării. Calculează-le la începutul căutării, nu după ce ai semnat antecontractul. 

3. Verificarea juridică: cine vinde și ce vinde

3.1 Extrasul de carte funciară: ce citești în el

Cartea funciară are trei părți, iar fiecare îți spune altceva. 

• Partea I descrie imobilul: suprafață, număr cadastral, adresă. 
• Partea a II-a arată cine este proprietarul înscris și în baza cărui act a dobândit. 
• Partea a III-a listează sarcinile care apasă asupra imobilului: ipoteci, interdicții de înstrăinare, notări, servituți.

Extrasul de informare îl poate cere oricine și îți arată situația la zi. Extrasul de autentificare îl obține exclusiv notarul public, iar pe durata valabilității lui vânzătorul nu mai poate înscrie nimic în cartea funciară. 

3.2 Ipoteci, interdicții, litigii, servituți, uzufruct

Sarcinile din partea a III-a urmează imobilul, nu persoana care ți-l vinde. Dacă semnezi fără să le observi, le preiei.

O ipotecă bancară neradiată înseamnă că banca vânzătorului are un drept asupra apartamentului tău până la stingerea creditului. O interdicție de înstrăinare face vânzarea imposibilă până la ridicarea ei. O notare de litigiu te anunță că altcineva contestă dreptul de proprietate, iar tu cumperi procesul odată cu locuința. O servitute obligă terenul tău să suporte trecerea vecinului. Un drept de uzufruct sau de abitație lasă altcuiva folosința imobilului, uneori pe viață, chiar dacă tu ești proprietarul din acte.

Niciuna dintre acestea nu se vede la vizionare. Toate se văd în extras.

3.3 Situații care complică tranzacția

Când imobilul provine dintr-o moștenire, cere certificatul de moștenitor și verifică dacă toți moștenitorii înscriși în el semnează contractul. Unul singur care lipsește anulează tranzacția.

La coproprietate, fiecare cotă are un titular care trebuie să își dea acordul. Dacă imobilul este bun comun al soților, semnează amândoi, indiferent cine apare în cartea funciară. La imobilele retrocedate, cere dosarul de retrocedare și hotărârea care a stat la baza lui, pentru că aceste proprietăți atrag cel mai des acțiuni în instanță din partea foștilor proprietari sau a altor moștenitori.

Semnalul care merită o discuție suplimentară cu notarul: un proprietar înscris în cartea funciară de câteva luni, fără o explicație clară a motivului pentru care vinde atât de repede.

4. Verificarea tehnică, în funcție de ce cumperi

4.1 Apartament vechi

Prima întrebare este dacă blocul a fost expertizat tehnic și în ce clasă de risc seismic a fost încadrat. Sistemul actual, reglementat prin OG 20/1994 și normativul P100-3/2019, folosește clasele Rs I până la Rs IV, stabilite de un expert atestat. Clasa Rs I înseamnă risc ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare.

Mențiunile U1, U2 și U3 pe care le vezi în anunțuri nu sunt clase de risc. Sunt categorii de urgență atribuite în anii '90 conform normativului P100-92, care nu mai este în vigoare, și indicau termenul în care clădirea trebuia consolidată. Un bloc marcat U1, U2 sau U3 este un bloc fără expertiză tehnică actuală. Băncile refuză în general finanțarea pentru imobilele din clasele Rs I și Rs II, iar unele resping și dosarele pentru clădirile din categoriile de urgență, cerând mai întâi reexpertizarea. Asigurătorii facultativi aplică aceeași logică.

Dincolo de structură, verifică vechimea instalațiilor electrice și sanitare, starea tâmplăriei și a izolației, certificatul energetic și, la asociația de proprietari, dacă apartamentul are restanțe la întreținere.

4.2 Apartament nou sau de la dezvoltator

Trei documente decid dacă locuința există legal: autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de atestare a edificării construcției. Fără ultimele două, apartamentul nu poate fi intabulat pe numele tău, oricât de finisat ar arăta.

Ghidul ANPC pentru cumpărători descrie garanțiile legale care însoțesc o locuință nouă: 3 ani pentru buna execuție a lucrărilor, 10 ani pentru viciile ascunse ale construcției și 2 ani pentru bunurile achiziționate împreună cu locuința, cum sunt centrala termică sau electrocasnicele incluse. Termenele curg de la recepție, așa că data procesului-verbal contează.

Despre dezvoltator ceri altceva decât broșura: ansamblurile livrate anterior, termenele respectate față de cele promise și modul în care a rezolvat reclamațiile la garanție. Cere numele firmei care a executat lucrarea, nu doar al celei care vinde, pentru că sunt adesea entități diferite, iar garanția o datorează constructorul. Un dezvoltator la primul proiect nu este automat un risc, însă înseamnă că nu ai istoric pe care să te sprijini și că verificarea documentelor rămâne singura ta sursă de certitudine.

4.3 Casă sau teren

La casă și la teren, verificarea se mută pe documentația cadastrală. Cere numărul cadastral și dovada intabulării, apoi compară suprafața din acte cu cea măsurată în teren. Certificatul de urbanism îți spune ce poți construi, iar PUG-ul și eventualul PUZ îți spun ce se poate construi în jurul tău.

Rămân trei verificări pe care cumpărătorii le amână și le regretă: racordarea efectivă la utilități, nu doar posibilitatea de racordare; accesul la drum public, nu prin curtea vecinului; și situația servituților înscrise. Ofertele curente sunt pe pagina de case de vânzare în Cluj-Napoca.

5. Evaluarea imobilului: ce face banca și ce înseamnă pentru tine

Dacă iei credit, banca cere un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat, membru ANEVAR. Îl alegi dintre evaluatorii agreați de bancă, îl poți verifica în registrul evaluatorilor autorizați (anevar.ro), iar costul îl suporți tu, cumpărătorul.

Evaluatorul cere extrasul de carte funciară, documentația cadastrală, actul de proprietate al vânzătorului și, la locuințele noi, procesul-verbal de recepție. Vizitează imobilul, fotografiază, măsoară și compară cu tranzacții recente din aceeași zonă. Raportul conține descrierea proprietății, metoda de calcul, comparabilele folosite și valoarea de piață estimată.

Aici apare partea despre care nu vorbește aproape nimeni. Banca îți acordă creditul raportat la valoarea din raport, nu la prețul scris în antecontract. Dacă evaluarea iese sub prețul negociat, diferența nu dispare: fie o acoperi tu din surse proprii, fie renegociezi cu vânzătorul, fie ieși din tranzacție și te lupți pentru avans. Situația apare mai des în zonele unde prețurile cerute au crescut mai repede decât tranzacțiile încheiate.

Evaluările automate de pe portalurile imobiliare nu sunt acceptate de bănci. Ele estimează pe baza unor medii de anunțuri, iar niciun creditor nu construiește un dosar de credit pe baza lor.

Raportul răspunde la o singură întrebare: cât valorează imobilul. Nu îți spune dacă vânzătorul are dreptul să vândă, dacă apartamentul are ipoteci și nici dacă blocul a fost expertizat seismic. Evaluarea și verificarea juridică sunt două operațiuni separate, făcute de doi profesioniști diferiți.

6. Antecontractul: unde îți protejezi de fapt avansul

6.1 Clauzele care nu pot lipsi

Antecontractul este promisiunea bilaterală prin care tu te obligi să cumperi și vânzătorul se obligă să vândă, la un preț și până la o dată stabilite acum. Ghidul ANPC pentru cumpărători enumeră ce trebuie să conțină: identificarea completă a părților și a imobilului, prețul total, valoarea avansului, termenul până la care se încheie contractul final, modalitatea de plată, moneda și cursul aplicabil dacă prețul este în valută, data predării efective a locuinței, situația juridică a imobilului și stadiul racordării la utilități.

Un antecontract fără termen scris pentru contractul final nu este un antecontract slab. Este un antecontract care îți anulează, prin lipsa acelui rând, protecțiile din secțiunea următoare.

6.2 Notarea în cartea funciară și ipoteca legală

Două mecanisme din Codul civil îți apără avansul, iar ambele se activează din antecontract.

Notarea antecontractului în cartea funciară face promisiunea opozabilă terților: nimeni nu mai cumpără imobilul fără să știe că tu ai un drept asupra lui. Articolul 906 din Codul civil (legislatie.just.ro) permite notarea doar dacă vânzătorul este înscris în cartea funciară ca titular și doar dacă antecontractul prevede termenul în care se încheie contractul. Fără acel termen, cererea de notare se respinge.

Al doilea mecanism este ipoteca legală a promitentului cumpărător, prevăzută la art. 2386 pct. 2 din Codul civil. Ea îți garantează restituirea sumelor plătite, cu preferință față de ceilalți creditori ai vânzătorului. Termenele sunt scurte: dacă nu ceri instanței o hotărâre care să țină loc de contract în șase luni de la data la care contractul trebuia semnat, notarea se radiază.

6.3 Locuință în faza de proiect

Când cumperi într-un bloc neterminat, antecontractul se încheie în formă autentică, la notar, și se notează în cartea funciară a imobilului. Dacă apartamentul nu are încă o carte funciară deschisă, notarea nu se poate face, iar ipoteca legală nu ia naștere. Întreabă dezvoltatorul, înainte de avans, dacă unitatea are număr cadastral propriu.

6.4 Clauze de protecție pe care le ceri tu

Peste minimul legal, negociază patru lucruri: restituirea integrală a avansului dacă vânzătorul nu își respectă obligațiile, penalități pentru fiecare zi de întârziere la predare, descrierea explicită a finisajelor și a dotărilor incluse, cu marcă și model acolo unde contează, și condițiile în care te poți retrage fără să pierzi banii. Ce nu scrie în antecontract nu se poate cere ulterior.

7. Ultimele 48 de ore: inspecția finală și proiectul de contract

7.1 Inspecția fizică înainte de notar

Mergi în locuință cu o zi înainte de semnare, împreună cu vânzătorul. Citește și fotografiază contoarele de apă, gaz, energie electrică și, dacă există, cel de căldură, ca să ai un punct de plecare pentru citirile tale.

Verifică dacă utilitățile funcționează în ziua respectivă, nu în principiu. Compară starea cu ultima vizionare. Ce rămâne în locuință trece în contract cu descriere: mobilierul de bucătărie, centrala termică, electrocasnicele. O înțelegere verbală despre mașina de spălat dispare în ziua mutării.

7.2 Adeverința de la asociația de proprietari

Cere adeverința care atestă că apartamentul nu are datorii la întreținere, la fondul de reparații și la fondul de rulment, semnată de administrator și de președinte. Restanțele nu sunt datorii ale imobilului, ci ale vânzătorului, dar recuperarea lor de la un fost proprietar plecat din oraș este o problemă practică pe care o eviți prin acest document.

7.3 Actele pe care le aduce vânzătorul

Vânzătorul se prezintă la notar cu: actul de proprietate în original, extrasul de carte funciară pentru autentificare, certificatul fiscal emis de direcția de taxe locale, certificatul de performanță energetică, adeverința de la asociație și actele de identitate ale tuturor proprietarilor.

Cere proiectul de contract cu câteva zile înainte de semnare și citește-l pe îndelete, așa cum recomandă și ghidul ANPC. Notarul îl trimite la cerere. Ziua semnării nu este momentul pentru prima lectură.

7.4 Cine plătește ce

Onorariul notarial și TVA-ul aferent, precum și tariful de intabulare, se suportă prin uzanță de cumpărător. Impozitul pe venitul din transferul proprietății îl datorează vânzătorul, iar notarul îl reține și îl virează la semnare.

Uzanța nu este o regulă. Repartizarea cheltuielilor se negociază liber între părți și se scrie în antecontract, alături de preț și de termen. Dacă nimeni nu ridică subiectul din timp, îl afli la ghișeul notarului, în ziua în care nu mai ai loc de negociere.

8. Ce acte primești după semnare și ce faci în primele 30 de zile

Semnătura la notar închide negocierea și deschide o listă administrativă scurtă, dar cu termene. Contractul autentificat îți transferă proprietatea, însă înscrierea în cartea funciară și obligațiile fiscale se rezolvă în zilele care urmează, iar o parte dintre ele au consecințe dacă întârzii.

Ce primești:

• Contractul de vânzare-cumpărare autentificat, în original. Păstrează și un duplicat, pentru că îl vei folosi la fiecare instituție de mai jos.
• Încheierea de intabulare emisă de biroul de cadastru și publicitate imobiliară din subordinea ANCPI (ancpi.ro), prin care dreptul tău de proprietate se înscrie în cartea funciară.
• Extrasul de carte funciară actualizat, în care apari tu la partea a II-a.

Ce ai de făcut:

• Verifică extrasul actualizat. Numele, cota și lipsa sarcinilor vechi se citesc acolo, nu în contract.
• Declară imobilul la Direcția de Impozite și Taxe Locale în 30 de zile de la data dobândirii, termen prevăzut de Codul fiscal. Impozitul pe clădire îl datorezi începând cu 1 ianuarie al anului următor, dar declarația se depune acum.
• Transferă contractele de utilități pe numele tău: energie electrică, gaz, apă, salubritate, internet.
• Anunță asociația de proprietari și predă copia contractului, ca să fii înscris în lista de plată.
• Încheie polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD), reglementată prin Legea 260/2008. Polița fostului proprietar nu se transferă odată cu imobilul, așa că îți trebuie una nouă, pe numele tău.

Ultimele două se uită cel mai des. Lipsa înscrierii la asociație iese la iveală la prima factură de întreținere, iar lipsa poliței PAD la primul control al autorității locale sau, mai costisitor, în momentul în care ai nevoie de despăgubire. Notarul îți explică pașii, dar nu îi face în locul tău.

9. Cluj-Napoca și Florești: ce verifici în plus aici

În blocurile vechi din Mănăștur, Grigorescu, Gheorgheni și Mărăști, prima întrebare rămâne expertiza tehnică. Multe clădiri ridicate înainte de 1978 nu au fost niciodată expertizate, iar absența unei încadrări nu înseamnă siguranță, ci lipsă de informație. Băncile tratează dosarele diferit, așa că răspunsul îl afli de la creditor înainte de a semna antecontractul, nu după. Cere asociației de proprietari raportul de expertiză, dacă există, și verifică lista clădirilor expertizate publicată de primărie.

În ansamblurile noi din Florești, Sopor, Bună Ziua și Borhanci, atenția se mută pe cinci lucruri. Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, existența unei cărți funciare individuale pentru apartamentul tău, numărul real de locuri de parcare raportat la numărul de apartamente, statutul drumului de acces, care este uneori privat și întreținut de dezvoltator, și racordarea definitivă la utilități, nu provizorie prin organizarea de șantier.

Sunt observații din tranzacțiile pe care le vedem în piață, la Investa Imobiliare, nu reguli generale. Se schimbă de la un ansamblu la altul și uneori de la o fază la alta a aceluiași proiect, iar un ansamblu care a livrat corect prima etapă nu spune nimic cert despre etapa a doua. Întreabă cumpărătorii care s-au mutat deja. Poți vedea ce se vinde acum pe pagina de apartamente de vânzare în Florești.

11. Întrebări frecvente

Ce acte îmi trebuie ca să cumpăr o casă?

Actul tău de identitate și, dacă iei credit, dosarul aprobat de bancă. Restul actelor le aduce vânzătorul: titlul de proprietate, extrasul de carte funciară pentru autentificare, documentația cadastrală, certificatul fiscal și certificatul energetic. Notarul verifică setul complet înainte de autentificare și îți semnalează ce lipsește.

Ce taxe plătesc când cumpăr un apartament?

Onorariul notarial cu TVA-ul aferent și tariful de intabulare, ambele calculate în funcție de prețul imobilului. Dacă folosești credit, se adaugă raportul de evaluare, comisionul de acordare și asigurările cerute de bancă. Impozitul pe transferul proprietății îl plătește vânzătorul, din prețul primit.

Pot pierde avansul dacă vânzătorul se răzgândește?

Da, dacă antecontractul nu te protejează. Cu termen scris pentru contractul final, notare în cartea funciară și ipotecă legală a promitentului cumpărător, ai drept de preferință la recuperarea sumelor plătite. Fără ele, rămâi cu o creanță simplă și cu un proces în care aștepți la rând.

Ce verific în plus la un apartament vechi?

Clasa de risc seismic din expertiza tehnică, dacă blocul a fost expertizat, apoi vechimea instalațiilor electrice și sanitare, starea acoperișului și a subsolului, certificatul energetic și restanțele la asociația de proprietari. Întreabă și dacă blocul are lucrări de reabilitare votate, pentru că le vei plăti tu.

Ce cer de la dezvoltator înainte să semnez?

Autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de atestare a edificării construcției. Cere și numărul cadastral individual al apartamentului, lista ansamblurilor livrate anterior, numele firmei care a executat lucrarea și termenele de garanție scrise în antecontract, nu promise verbal la vizionare.

Este obligatoriu antecontractul?

Nu, legea nu îl impune. În practică se semnează aproape întotdeauna, pentru că fixează prețul și scoate imobilul de pe piață cât timp banca îți analizează dosarul. Fără antecontract nu ai nici notare în cartea funciară, nici ipotecă legală, deci nicio garanție pentru avansul plătit.

Cât durează de la antecontract la semnarea la notar?

Depinde de modul de plată. Cu bani proprii, termenul se poate stabili la câteva săptămâni. Cu credit ipotecar, părțile lasă de obicei un interval mai lung, pentru evaluare, aprobare și programarea la notar. Termenul se negociază și se scrie în antecontract, iar de el depind protecțiile tale.

12. Concluzie

Verificările nu se fac în ziua semnării. Se fac în ordine, fiecare la momentul în care mai poți schimba ceva, iar cea mai scumpă greșeală rămâne aceea de a semna antecontractul înainte de a citi cartea funciară.

Ordinea o poți delega. Un agent care lucrează pentru tine cere extrasul, citește sarcinile, cronometrează termenele și îți spune ce lipsește din dosar înainte să plătești avansul.

Dacă vrei să vezi cum arată procesul din partea noastră, verifica pagina pentru cumpărători.