Comisionul agenției imobiliare este de regulă un procent din valoarea tranzacției, adică din prețul trecut în contractul de vânzare-cumpărare, iar procentul se stabilește în contractul de intermediere, contractul scris dintre tine și agenție în care sunt trecute serviciile și comisionul. Fiecare parte plătește comision doar agenției cu care a semnat un astfel de contract (art. 9⁹ din OG nr. 21/1992), așa că pot plăti vânzătorul, cumpărătorul sau amândoi. Comisionul devine datorat abia după ce vânzătorul și cumpărătorul semnează, prin intermedierea agenției, contractul de vânzare-cumpărare autentic, adică contractul final semnat la notar (art. 2.097 din Codul civil și art. 9⁷ din OG nr. 21/1992).
Comisionul imobiliar, suma pe care o plătești agenției pentru intermediere, rămâne separat de taxe și de onorariul notarului, iar pe forumurile juridice multe întrebări despre comision pornesc de la bani ceruți înainte de contractul final sau de la cineva care nu a semnat nimic. Mai jos găsești articolul din OG nr. 21/1992 sau din Codul civil din spatele fiecărei reguli, cazurile în care nu datorezi nimic și un calcul pe un preț concret.
Cine plătește comisionul agenției, vânzătorul sau cumpărătorul?
La vânzarea unei locuințe, comisionul agenției îl datorează vânzătorul, cumpărătorul sau amândoi, însă fiecare parte îl plătește numai agenției cu care a semnat un contract de intermediere. Legea stabilește când e datorat un comision, iar contractul semnat de tine decide cine îl plătește și cât, pentru că art. 9⁵ din OG nr. 21/1992 cere ca acest contract să scrie cazurile în care datorezi comisionul.
Răspunsul concret depinde de contractul pe care l-ai semnat:
Fără contract cu agenția: nu datorezi comision, chiar dacă agenția ți-a prezentat proprietatea, pentru că art. 9⁹ din OG nr. 21/1992 nu îi permite să ceară comision fără un contract de intermediere semnat.
Intermediere simplă: contractul nu te leagă de o singură agenție, deci vânzătorul poate lucra și cu alte agenții, iar fiecare parte care a semnat cu o agenție îi plătește acesteia partea de comision trecută în contract.
Exclusivitate: vânzătorul semnează o clauză de exclusivitate, adică o clauză prin care lucrezi doar cu o agenție pe durata contractului, iar cumpărătorul poate semna separat cu aceeași agenție.
Reprezentare exclusivă: agenția reprezintă doar una dintre părți, de regulă vânzătorul, și lucrează pentru acea parte pe toată durata contractului.
Aceeași agenție poate cere comision de la ambele părți doar atunci când vânzătorul și cumpărătorul au semnat fiecare cu ea câte un contract de intermediere. La un apartament din Cluj-Napoca sau din Florești vândut prin aceeași agenție, de exemplu, vânzătorul datorează procentul din contractul lui, iar cumpărătorul procentul din propriul contract, fără ca vreunul să plătească partea celuilalt. Dacă vinzi fără agenție, nu datorezi niciun comision, însă faci singur munca de intermediere: anunțurile, vizionările, negocierea și verificarea actelor înainte de notar. La fel, un cumpărător care găsește singur locuința și nu semnează cu nicio agenție nu plătește comision nimănui.
Comisionul în contractul cu clauză de exclusivitate
Exclusivitatea simplă îl leagă pe vânzător de o singură agenție pe durata contractului, iar clauza face parte din conținutul minim al contractului de intermediere atunci când părțile au acceptat-o (art. 9⁵ din OG nr. 21/1992). Clauza nu îl obligă pe cumpărător la nimic: el poate semna cu aceeași agenție un contract propriu și își plătește partea de comision separat de vânzător. Înainte să accepți exclusivitatea ca vânzător, verifică pe ce durată te leagă clauza și ce prevede contractul dacă vinzi singur în acest timp.
Reprezentarea exclusivă înseamnă că agenția lucrează doar pentru vânzător. Unele agenții oferă acest model, în care vânzătorul plătește de obicei tot comisionul, iar comisionul cumpărătorului este 0%. Pe piață se lucrează și cu intermediere simplă sau cu exclusivitate, iar din contractul pe care îl semnezi afli în ce variantă lucrează agenția cu tine.
Anunțurile cu comision 0% pentru cumpărător
Un anunț cu comision 0% este un anunț în care cumpărătorul nu plătește comision agenției, pentru că vânzătorul acoperă costul serviciului prin contractul lui. La agențiile care lucrează în reprezentare exclusivă, eticheta marchează proprietățile pentru care agenția îl reprezintă pe vânzător. Mențiunea nu spune nimic despre prețul locuinței, pe care îl stabilește vânzătorul, iar comisionul lui rămâne o înțelegere separată cu agenția. Ca cumpărător, plătești în continuare onorariul notarului și taxele tranzacției, care nu fac parte din comision, așa că le treci în buget și la un anunț cu 0%.
Când nu datorezi comision agenției imobiliare
Nu datorezi comision agenției imobiliare dacă nu ai semnat un contract cu ea, dacă tranzacția nu s-a încheiat sau dacă ai vândut singur fără o clauză de exclusivitate. Cele trei cazuri vin din art. 9⁹ din OG nr. 21/1992, care îi interzice agenției să ceară comisionul:
Nu ai semnat un contract de intermediere: fără acest contract, comisionul nu poate fi cerut, oricâte vizionări ți-ar fi organizat agenția.
Contractul de vânzare-cumpărare sau de închiriere nu s-a încheiat: dacă vânzarea pică înainte de semnarea contractului final, de exemplu pentru că banca refuză creditul cumpărătorului sau una dintre părți se retrage, agenția nu are niciun comision de încasat.
Contractul nu are clauză de exclusivitate, iar tranzacția s-a făcut fără agenție: dacă ai găsit singur cumpărătorul și ai vândut fără ajutorul agenției, comisionul nu e datorat. Cu o clauză de exclusivitate în contract, acest caz nu te mai acoperă, iar contractul stabilește ce datorezi.
Chiar și fără comision datorat, contractul te poate costa prin clauza penală, adică suma pe care o datorezi dacă nu respecți contractul. Art. 9⁸ din OG nr. 21/1992 limitează această sumă: clauza penală nu te poate obliga să plătești mai mult decât comisionul pe care l-ai fi datorat pentru o tranzacție încheiată.
Dacă vinzi sau cumperi după ce ai lucrat cu un intermediar, cel care te pune în legătură cu cealaltă parte a tranzacției, Codul civil îți cere să îi comunici încheierea contractului în cel mult 15 zile de la data lui. Dacă nu o faci, remunerația intermediarului se dublează, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (art. 2.101 din Codul civil). Când la aceeași vânzare au lucrat mai mulți intermediari, fiecare primește o parte egală din remunerația totală, dacă prin contract nu s-a stabilit altfel (art. 2.099 din Codul civil).
Când se plătește comisionul agenției imobiliare?
Plata comisionului agenției imobiliare vine la încheierea tranzacției: art. 9⁷ din OG nr. 21/1992 consideră tranzacția încheiată atunci când vânzătorul și cumpărătorul semnează contractul de vânzare-cumpărare, care la o locuință este un act autentic, semnat la notar (art. 1.244 din Codul civil).
Unele agenții cer totuși bani încă de la antecontract (promisiunea de vânzare-cumpărare semnată înainte de contractul final). Antecontractul pregătește vânzarea, dar nu o încheie în sensul art. 9⁷ din OG nr. 21/1992, așa că la acest moment comisionul nu este încă datorat, în afara unui avans pe care l-ai acceptat în scris.
Agenția îți poate cere o plată în avans, adică plata unei părți din comision sau a întregului comision înainte de semnarea contractului final, doar cu acordul tău scris și doar dacă acordul arată cazurile în care îți returnează suma (art. 9¹⁰ din OG nr. 21/1992). Aceeași regulă se aplică atunci când ți se cere comision la rezervarea unui apartament: fără un acord scris pentru avans, nu ești obligat să plătești. Avansul pe comision merge la agenție. Banii pe care îi dai vânzătorului la antecontract sunt, dacă nu ați stabilit altfel, un avans din prețul locuinței (art. 1.670 din Codul civil), iar arvuna este o plată diferită, cu reguli proprii, așa că niciuna dintre aceste sume nu ține loc de comision.
Înainte să plătești ceva la antecontract, clarifică trei lucruri cu agenția:
Ce sumă plătești? Cere să vezi în scris dacă banii sunt comision, avans pe comision sau altă plată din contractul de intermediere.
Unde este acordul tău scris? Un avans pe comision fără acordul tău scris încalcă art. 9¹⁰ din OG nr. 21/1992.
Când primești banii înapoi? Acordul pentru avans trebuie să spună în ce cazuri îți returnează agenția suma, de exemplu dacă vânzarea pică înainte de notar.
Cât este comisionul agenției imobiliare?
Comisionul agenției imobiliare se calculează de regulă ca procent din prețul de vânzare, iar contractul de intermediere trebuie să scrie nivelul maxim al comisionului pe care îl datorezi (art. 9⁵ din OG nr. 21/1992). Nivelul maxim este un plafon: agenția nu îți poate cere mai mult decât procentul sau suma scrisă în contract. Două oferte cu același procent pot ajunge totuși la sume diferite dacă una include TVA, adică taxa pe valoarea adăugată care se adaugă peste comision, iar cealaltă nu. Procentul se aplică la prețul final din contractul de vânzare-cumpărare, care după negociere poate fi mai mic decât prețul din anunț. Dacă prețul scade la negociere de la 150.000 la 145.000 euro, un comision de 2%, procent ales doar ca exemplu, scade de la 3.000 la 2.900 euro. Pentru tine contează procentul din oferta scrisă și din contractul tău, pentru că doar acela te obligă.
Contractul poate stabili și un comision fix: o sumă convenită dinainte, care nu depinde de prețul de vânzare. Unele agenții folosesc suma fixă la tranzacțiile cu valoare mică, unde un procent ar da o sumă prea mică pentru munca de intermediere. Procentele pe care le aplicăm noi, pe fiecare tip de contract, sunt pe pagina noastră cu comisioane. Exemplul de mai jos arată cât înseamnă un procent, cu TVA, într-o sumă concretă.
TVA la comisionul agenției imobiliare: un exemplu de calcul
Ofertele agențiilor trec de obicei comisionul „plus TVA”, iar la formularea „TVA inclus” taxa e deja în procent, așa că verifică în contract care variantă ți se aplică și calculează totalul ca în exemplul de mai jos:
Prețul de vânzare: apartamentul se vinde cu 150.000 euro, iar această valoare a tranzacției apare în contractul de vânzare-cumpărare.
Procentul din exemplu: comisionul este de 2% din preț, un procent ales doar ca să arate calculul, iar procentul tău este cel din contractul pe care îl semnezi.
Comisionul: 2% din 150.000 euro înseamnă 3.000 euro.
TVA de 21%: cota standard de TVA, în vigoare din 1 august 2025, conform sintezei ANAF despre modificările TVA din 2025, adaugă 630 euro la comisionul de 3.000 euro.
Totalul: plătești agenției 3.630 euro, adică 2,42% din prețul locuinței, iar cu formularea „TVA inclus” totalul ar rămâne 3.000 euro.
Negocierea comisionului cu agenția imobiliară
Comisionul se poate negocia înainte de semnare, iar după semnare contractul de intermediere fixează nivelul maxim pe care îl datorezi (art. 9⁵ din OG nr. 21/1992). Negocierea este un pas obișnuit înainte de contract și merge mai ușor cu oferte pe care le poți compara:
Cere nivelul comisionului în scris. Agenția trebuie oricum să ți-l comunice în scris înainte de contract (art. 9⁴ din OG nr. 21/1992), așa că poți compara oferte concrete.
Compară ce include fiecare ofertă. Un procent mai mic poate acoperi mai puține servicii, de exemplu fără promovare plătită sau fără verificarea actelor.
Stabilește cine plătește ce. Vânzătorul și cumpărătorul trebuie să știe ce sumă datorează fiecare înainte ca vreunul dintre ei să semneze.
Ce include comisionul agenției pentru vânzător și cumpărător
Serviciile acoperite de comisionul agenției diferă după partea care a semnat contractul de intermediere, pentru că vânzătorul plătește pentru promovare și vânzare, iar cumpărătorul pentru căutare și informare. Pentru vânzător, agențiile oferă de obicei aceste servicii:
Informații despre prețurile pieței: agenția îți spune la ce prețuri se vând proprietăți similare, pe baza datelor pe care le are.
Promovarea proprietății: agenția publică anunțuri, face fotografii și prezintă locuința clienților ei.
Vizionări cu cumpărători: agenția programează vizitele și participă la ele.
Sprijin la negociere: agenția transmite ofertele și te ajută să ajungi la un acord asupra prețului și a condițiilor de plată.
Verificarea actelor înainte de notar: agenția verifică documentele proprietății și pregătește dosarul pentru contractul final.
Pentru cumpărător, legea numește serviciile pe care agenția i le datorează:
Vizionări potrivite cererii tale: prin contractul cu cumpărătorul, agenția trebuie să organizeze vizionări la proprietăți care corespund preferințelor tale (art. 9¹¹ din OG nr. 21/1992).
Informații despre proprietate: înainte de contract, agenția îți spune în scris ce defecte cunoscute are locuința, de exemplu umezeală sau zgomot, și care este situația ei juridică (art. 9⁴).
Informații despre costuri: tot în scris, agenția îți comunică prețurile pieței pentru acel tip de proprietate și costurile estimate ale actelor de care ai nevoie la tranzacție (tot art. 9⁴).
Agenția îți poate cere cheltuielile făcute, de exemplu pentru promovare, doar dacă contractul prevede expres acest lucru (art. 2.098 din Codul civil).
Ce trebuie să scrie în contractul de intermediere imobiliară
Contractul de intermediere imobiliară trebuie să scrie cel puțin nivelul maxim al comisionului, cazurile în care îl datorezi și clauza de exclusivitate, dacă ai acceptat-o, conform art. 9⁵ din OG nr. 21/1992. Încă dinainte de semnare, agenția trebuie să te informeze în scris despre nivelul comisionului și despre costurile estimate ale actelor necesare (art. 9⁴), deci ai cifrele în față înainte să te angajezi.
Citește aceste puncte în contract înainte să semnezi:
Comisionul maxim: în contract apare nivelul maxim al comisionului pe care îl poți datora, deci cifra la care ați ajuns după negociere.
Cazurile în care datorezi comisionul: contractul spune când se naște plata, de exemplu la semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Exclusivitatea: dacă ai acceptat o clauză de exclusivitate, o găsești scrisă în contract.
Avansul: pentru un avans pe comision ai nevoie de acordul tău scris, cu cazurile în care agenția îți returnează banii (art. 9¹⁰).
Durata contractului: termenul de valabilitate îți spune până când te leagă contractul.
Încetarea contractului: contractul descrie condițiile în care îl poți denunța unilateral și pe cele în care poate fi reziliat, așa că știi cum poți ieși din el.
Proprietatea și tarifele, pentru cumpărător: contractul cu un cumpărător conține și caracteristicile generale ale proprietății, precum finisajele, suprafața, vechimea și orientarea, plus tarifele serviciilor (art. 9⁶ din OG nr. 21/1992).
Lista completă a clauzelor, dincolo de comision, o găsești în ghidul nostru despre colaborarea cu o agenție imobiliară. Profesia de agent imobiliar nu are încă o lege proprie, iar propunerea L162/2024 privind intermedierea imobiliară, adoptată tacit de Senat în mai 2024, încă aștepta votul Camerei Deputaților la 5 noiembrie 2026, potrivit fișei proiectului de pe site-ul Senatului.
Comisionul agenției imobiliare la închiriere: cine îl plătește?
La închiriere, comisionul agenției îl plătește partea care a semnat contract cu agenția, adică proprietarul, chiriașul sau amândoi, după aceleași reguli ca la vânzare. Comisionul la închiriere este adesea în jur de o chirie lunară, iar suma exactă, care diferă de la un contract la altul, este cea scrisă în contractul tău. Întreabă înainte de semnare dacă plătești o singură dată, la semnarea contractului de închiriere, și dacă agenția cere ceva și la o eventuală prelungire.
Cazurile din art. 9⁹ din OG nr. 21/1992 acoperă și închirierile: dacă nu ai semnat contract de intermediere sau dacă nu s-a încheiat contractul de închiriere, agenția nu îți poate cere comision. Dacă îți găsești singur chiriașul, închiriezi fără ajutorul agenției și contractul cu ea nu are clauză de exclusivitate, nu datorezi comision. Dacă ai semnat o clauză de exclusivitate, citește ce prevede contractul pentru o închiriere făcută fără agenție.
Concluzie
La vânzare ca la închiriere, comisionul agenției depinde de două condiții: îl datorezi doar agenției cu care ai semnat un contract de intermediere și doar după ce tranzacția s-a încheiat. O parte din comision cerută mai devreme este un avans și are nevoie de acordul tău scris. De aceea, pasul următor e contractul, iar înainte să semnezi cu o agenție citește clauzele despre comision, exclusivitate, avans și încetarea contractului, apoi compară procentul cu serviciile pe care le primești. Dacă ți se cere o sumă fără contract sau înainte de notar, cere în scris clauza pe care se bazează cererea și verific-o înainte să plătești.
