Pe scurt
Terenul, panta și drumul de acces nu se mai schimbă după cumpărare, așa că le verifici înaintea finisajelor.
La un duplex împarți cu vecinul un zid și, uneori, curtea, deci afli din acte ce e al tău și ce e comun.
Întreabă dacă strada e publică sau privată și cine o repară și o curăță de zăpadă iarna.
Cere facturile de încălzire din iarna trecută și certificatul energetic, ca să compari două case pe aceeași scară.
Verifică dacă apa, gazul și canalizarea sunt racordate la casă, nu doar prezente pe stradă.
Făget, Andrei Mureșanu, Zorilor, Bună Ziua și Europa au case foarte diferite, așa că alegi zona după drumul pe care îl faci zilnic.
Când cumperi o casă în Cluj-Napoca, verifici mai întâi ce nu mai poți schimba după semnare: terenul, panta, drumul de acces, racordurile la utilități (legătura efectivă a casei la apă, gaz, curent și canalizare) și zona. Finisajele, centrala sau ferestrele se refac în câteva săptămâni. Un drum privat (al unor proprietari, nu al primăriei) pe care nu îl deszăpezește nimeni sau o curte în pantă care adună apa de ploaie rămân cu tine ani la rând. De aceea, ordinea de mai jos urmează decizia ta: tipul de casă, terenul, casa propriu-zisă, costurile, zona și vizionarea. Actele, cartea funciară și pașii până la notar sunt explicați separat, în ghidul despre actele pe care le verifici înainte de semnare.
Casă individuală, duplex sau vilă: ce cumperi, de fapt
O casă individuală are terenul și zidurile doar pentru ea, un duplex înseamnă două locuințe lipite printr-un zid comun, peretele pe care îl împart cele două case, iar „vilă” e cuvântul din anunțuri pentru o casă individuală mare. Diferența dintre ele îți spune cu cine împarți pereții, curtea și reparațiile, lucru care contează uneori mai mult decât suprafața utilă.
Ce înseamnă un duplex și ce împarți cu vecinul
Un duplex, numit și casă cuplată, are două locuințe, fiecare cu intrarea ei, lipite printr-un zid comun. Zidul comun desparte două proprietăți, așa că o fisură sau o infiltrație în el te privește și pe tine, și pe vecin. Printre casele noi din Bună Ziua, Europa și Andrei Mureșanu găsești des duplexuri, iar înainte de ofertă merită să afli:
cum e împărțit terenul în acte: fiecare are curtea lui sau curtea e comună;
pe unde intră fiecare mașină și unde parchează;
dacă acoperișul, gardul sau fosa septică (rezervorul îngropat în care se strâng apele uzate) sunt comune;
cât se aude din casa vecină seara, când e liniște.
Cere răspunsurile în scris, pentru că acordurile verbale dintre vecini se uită după primul conflict.
Casă nouă de la dezvoltator sau casă cu istoric
O casă nouă de la dezvoltator vine cu instalații și izolație recente, dar uneori și cu strada, curtea sau parcarea încă neterminate. Când vânzătorul e o firmă, întreabă dacă prețul din anunț include TVA, pentru că în unele anunțuri taxa apare adăugată separat, ca „+ 21% TVA”.
O casă cu istoric are de obicei grădina formată și vecinătatea așezată. Acoperișul, instalațiile și izolația pot avea însă zeci de ani, așa că întrebi ce s-a refăcut, când și de către cine, și ceri facturi sau poze de la lucrări. La ambele tipuri de casă, cere cartea tehnică a construcției, dacă există, și citește ce spune despre materiale și structură.
Terenul și accesul contează cât casa
La o casă cumperi și terenul, iar terenul nu îl mai poți lărgi, îndrepta sau muta: suprafața pe care o folosești, panta, drumul de acces și parcarea rămân așa cum le găsești la vizionare.
Cât din teren poți folosi
Suprafața din anunț e suprafața totală a terenului, nu curtea în care stai. Scade din ea locul ocupat de casă, de alei, de parcare și de taluzuri, apoi uită-te ce rămâne plat și însorit. O curte de câteva sute de metri pătrați pe o pantă abruptă îți lasă mai puțin loc de joacă pentru copii decât una mai mică și dreaptă. Întreabă și unde trec limitele exacte ale terenului, pentru că gardul nu urmează întotdeauna hotarul din acte.
Panta și orientarea: de ce contează în Cluj
Clujul e construit pe dealuri, iar multe case din Zorilor, Andrei Mureșanu, Făget sau Bună Ziua au curtea în pantă. Un teren în pantă cere ziduri de sprijin, rigole și o scurgere bună a apei de ploaie. La vizionare, caută fisuri în zidurile de sprijin, pământ surpat la marginea curții și urme de apă la baza pereților sau în subsol. Întreabă vecinii ce se întâmplă după o ploaie mare. Orientarea contează și ea: o curte spre nord, la baza unui deal, primește puțin soare iarna și se usucă greu primăvara. Dacă ai îndoieli, cere părerea unui inginer constructor înainte de ofertă.
Drumul de acces: stradă publică sau privată, iarna și la orele de vârf
La unele case noi de pe dealurile Clujului, drumul de acces e privat: al dezvoltatorului sau al mai multor proprietari deodată. Un drum privat nu îl repară și nu îl deszăpezește primăria, ci proprietarii, pe banii lor, dacă se înțeleg între ei. Întreabă cui aparține drumul, cine plătește întreținerea și dacă dreptul tău de trecere e scris în acte.
Apoi parcurge drumul de două ori: dimineața, la ora la care ai pleca la serviciu, și pe vreme rea, dacă se poate. O pantă care pare scurtă vara poate opri o mașină obișnuită iarna. Dacă în jur sunt terenuri libere, întreabă la primărie ce prevede planul urbanistic zonal (PUZ), adică regulile aprobate pentru ce se poate construi acolo, pentru că noile case schimbă traficul de pe stradă.
Unde parchezi tu și unde parchează musafirii
Numără locurile de parcare din curte și din garaj și compară-le cu câte mașini are familia acum și câte va avea peste câțiva ani. Pe străzile înguste din cartierele vechi și pe drumurile private noi, musafirii nu au unde lăsa mașina fără să blocheze pe cineva. Verifică și dacă poarta dă spre o pantă și dacă locul de parcare rămâne folosibil când ninge.
Ce verifici la casa propriu-zisă
La casa propriu-zisă verifici patru lucruri care costă mult dacă le descoperi după mutare: acoperișul și fundația, izolația și încălzirea, racordurile la utilități și istoricul reparațiilor pe care ți-l spune vânzătorul.
Acoperișul, fundația și umezeala
Începe din exterior: țiglele lipsă, jgheaburile desprinse și petele de pe streașină arată că acoperișul lasă apa să intre. În pod, caută lemn înnegrit, urme de apă și izolație udă. Jos, la baza pereților, fisurile oblice și tencuiala care se umflă pot însemna probleme de fundație sau umezeală urcată din pământ. Mirosul de mucegai și un perete zugrăvit proaspăt doar într-un colț merită o întrebare directă. La o casă veche, o expertiză făcută de un inginer înainte de ofertă îți arată ce reparații te așteaptă și cât de urgente sunt.
Izolația și încălzirea: cât te costă iarna
O casă are mai mulți pereți spre exterior decât un apartament, așa că izolația decide cât plătești iarna. Cere facturile de gaz sau de curent din iarna trecută. Întreabă și câte persoane au locuit atunci în casă, pentru că facturile unei persoane care a încălzit casa la 18 grade nu spun cât va plăti o familie de patru. Cere apoi certificatul de performanță energetică, documentul care arată clasa energetică a casei, adică cât consumă pentru încălzire și apă caldă. Cu el compari două case pe aceeași scară. Apoi uită-te ce încălzire are casa (centrală pe gaz, sobă sau pompă de căldură, un aparat care încălzește casa cu energie luată din aer sau din sol, folosind curent electric) și întreabă câți ani are.
Gaz, canalizare, apă și curent: ce racorduri are casa
O rețea care trece pe stradă nu înseamnă că și casa e legată la ea. Pentru fiecare utilitate, întreabă dacă există racord, adică legătura efectivă a casei la rețea, și cere ultimele facturi. La canalizare, află dacă apa uzată merge în rețeaua publică sau într-o fosă septică, un rezervor îngropat în curte, care trebuie golit periodic. La curent, întreabă ce putere are branșamentul dacă vrei o pompă de căldură sau o priză de încărcare pentru o mașină electrică. În zonele de la marginea orașului, cum e Făget, verifică racordurile cu atenție la fiecare casă în parte.
Ce întrebi vânzătorul la vizionare
Câteva întrebări simple îți arată repede ce casă ai în față:
De când e casa de vânzare și de ce o vinde?
Ce lucrări s-au făcut în ultimii ani și cine le-a făcut?
Au fost probleme cu apa, cu acoperișul sau cu vecinii?
Ce rămâne în casă după vânzare și ce ia vânzătorul cu el?
Prețul corect și eventualele datorii ale proprietății le afli separat, cu o evaluare făcută înainte de ofertă.
Ce costuri are o casă după ce o cumperi
După cumpărare, la o casă plătești singur tot ce la bloc se împarte între vecini: încălzirea, acoperișul, fațada, curtea și, uneori, drumul. Pune în buget, lună de lună și an de an:
încălzirea și apa caldă, pe care le estimezi din facturile vânzătorului;
impozitul pe clădire și pe teren, plătit la primărie;
asigurarea casei;
întreținerea curții, a gardului și a jgheaburilor;
golirea fosei septice, dacă nu există racord la canalizare;
partea ta din reparația și deszăpezirea drumului, dacă strada e privată;
un fond pentru reparații mari, cum sunt acoperișul sau centrala.
Niciunul dintre aceste costuri nu apare în prețul din anunț, așa că le ceri sau le estimezi înainte de ofertă. O casă mai ieftină, cu încălzire scumpă și drum privat, poate ajunge să te coste mai mult în fiecare an decât una cu prețul mai mare. Când compari două case, adună aceste costuri pe un an pentru fiecare și pune suma lângă prețul cerut.
Cum alegi zona: cartierele căutate pentru case în Cluj
Zona bună pentru o casă în Cluj e cea în care drumul zilnic, panta și tipul de case se potrivesc cu viața ta: școala copiilor, locul de muncă, cât conduci și cât stai în trafic. Cele cinci zone de mai jos au case foarte diferite. Despre viața de zi cu zi din cartiere, cu școlile și transportul fiecăruia, afli mai multe din comparația cartierelor bune de locuit în Cluj.
Făget: lângă pădure, cu drumuri în pantă
Făget e zona de case de lângă pădurea Făget, la marginea orașului, căutată de cine vrea liniște, natură și terenuri mai mari. Liniștea vine cu un drum mai lung până în centru, pe străzi în pantă, unde iarna contează cine curăță zăpada. La fiecare casă, verifică racordurile la apă, canalizare și gaz și cum arată accesul după o ninsoare. Pe pagina cu case de vânzare în Făget găsești ofertele actuale.
Andrei Mureșanu: vile vechi, aproape de centru
Pe un deal aproape de centru, Andrei Mureșanu are mai ales vile vechi și străzi liniștite. Multe case de aici au zeci de ani, așa că acoperișul, instalațiile și izolația cer o verificare atentă. Printre vilele vechi apar și duplexuri noi, pe terenuri mai mici. Vezi casele de vânzare din Andrei Mureșanu.
Zorilor: aproape de spitale și de UMF
Zorilor are multe străzi în pantă și, cum arată și ghidul nostru de cartiere, e aproape de Universitatea de Medicină și Farmacie Iuliu Hațieganu și de Grădina Botanică. Casele de aici sunt aproape de centru. Verifică panta curții, scurgerea apei de ploaie, câte mașini încap în curte și dacă găsești loc de parcare pe străzile din jurul UMF. Vezi casele de vânzare din Zorilor.
Bună Ziua: case și duplexuri noi, cu trafic la orele de vârf
Bună Ziua e o zonă cu multe case și duplexuri noi, cu curți mai mici și străzi construite în ultimii ani. Ghidul nostru de cartiere descrie transportul public de aici ca slab, așa că ai nevoie de mașină pentru aproape orice drum. Înainte de ofertă, fă drumul spre serviciu la ora de vârf, ca să vezi cât stai în trafic, și întreabă cine întreține strada, dacă e privată. Vezi casele de vânzare din Bună Ziua.
Europa: cartier nou, cu duplexuri pe străzi private
În cartierul Europa găsești mai ales case individuale și duplexuri construite în ultimii ani, unele pe străzi private sau înguste. Zona încă se construiește, așa că verifici cine deține drumul de acces, dacă e asfaltat până la poartă și ce se poate ridica pe terenurile libere din jur. Răspunsurile îți spun cum va arăta strada peste câțiva ani. Lista cu casele de vânzare din cartierul Europa arată ce e disponibil acum.
Cum faci vizionarea ca să vezi și problemele
Vizionarea unei case îți arată problemele doar dacă o faci de cel puțin două ori, la ore diferite și, dacă se poate, pe vreme diferită. Fiecare vizită are rostul ei:
Prima vizită, ziua: exteriorul, acoperișul, curtea, gardul, podul și subsolul, cu lumină bună.
A doua vizită, seara sau la ora de vârf: zgomotul, traficul, iluminatul străzii și cât de greu ajungi acasă.
După o ploaie: unde stă apa în curte, dacă jgheaburile o duc departe de casă și dacă subsolul rămâne uscat.
Iarna, dacă poți: cum arată drumul de acces și cât de cald e în casă cu încălzirea pornită.
Ia cu tine o lanternă, telefonul pentru poze și lista de întrebări pentru vânzător. Dacă o casă te interesează serios, mergi a doua oară cu cineva care se pricepe la construcții. Notează după fiecare vizită ce ai văzut și fă poze din aceleași unghiuri, ca să compari casele între ele peste câteva zile. Dacă vânzătorul nu te lasă în pod sau în subsol, întreabă de ce, înainte să mergi mai departe.
De la vizionare la ofertă: ce urmează
După ce o casă trece de vizionări, urmează oferta, iar înainte de ea afli dacă prețul cerut e susținut de piață. Compară casa cu altele asemănătoare din aceeași zonă, ca suprafață, teren și an de construcție, și scrie oferta cu prețul, avansul și data la care vrei să te muți. Notițele de la vizionări te ajută aici. Un acoperiș de refăcut sau un racord lipsă sunt argumente concrete când discuți prețul cu vânzătorul. Dacă iei credit, banca face propria evaluare și îți spune cât finanțează; pașii până la aprobarea creditului ipotecar sunt explicați separat. Apoi vin actele: extrasul de carte funciară, antecontractul și semnarea la notar, pe care le parcurgi pas cu pas în ghidul despre verificarea actelor.
Cauți o casă în Cluj-Napoca?
Ofertele actuale sunt pe pagina cu case de vânzare în Cluj-Napoca. Echipa Investa Imobiliare te ajută să găsești case potrivite pentru bugetul tău, să verifici prețul și actele și să ajungi pregătit la notar. Comisionul pentru cumpărător este de 2% plus TVA, iar la proprietățile marcate „Comision 0%” nu plătești comision. Află cum lucrăm pe pagina pentru cumpărători.
